Anwendungsbereich der HOAI 2009

Zeitlicher Anwendungsbereich der HOAI 2009:

Die am 18.08.2009 in Kraft getretene HOAI gilt nur für Leistungen, die nach dem 18.08.2009 vertraglich vereinbart werden.

Dies gilt vor allem bei der Stufenbeauftragung, bei der es auf den Zeitpunkt der Beauftragung jeder einzelnen Stufen ankommt! Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Bestimmungen der HAOI 2009 ist somit der wirksame Abschluss eines Architekten – bzw. Ingenieurvertrages ab dem 18.08.2009.

Generelle Anwendbarkeit der HOAI 2009:

Aufgrund EU-rechtlicher Regelungen gilt die HOAI 2009 nicht für aus dem Ausland – z.B. Österreich oder Tschechien - im Inland erbrachte Leistungen! Sobald jedoch ein Bürositz mit Infrastruktur im Inland gegründet wird, ist die HOAI anwendbar.

Keine Geltung beansprucht die HOAI 2009 preisrechtlich auch für isolierte Beratungsleistungen von Architekten und Ingenieuren sowie besondere Leistungen, die nicht unter das zwingende Preisrecht der HOAI fallen und den Vertragspartnern die Möglichkeit einer freien Honorarvereinbarung ermöglichen. Erfolgt eine solche Honorarvereinbarung nicht, schuldet der Auftraggeber die übliche Vergütung, § 632 Abs. 2 BGB.

Vereinbarung des Honorars

1. Die Festsetzungen der HOAI sind zwingendes Preisrecht handelt!

Das Honorar richtet sich nach der schriftlichen Vereinbarung, die die Vertragsparteien bei Auftragserteilung im Rahmen der durch die HOAI festgesetzten Mindest- und Höchstsätze treffen.

Soweit es an einer entsprechenden schriftlichen Vereinbarung bei Auftragserteilung fehlt, gelten automatisch die jeweiligen Mindestsätze. Die Honorarvereinbarung muss also unmittelbar bei Auftragserteilung, d. h. bei Abschluss des Architekten oder Ingenieurvertrages schriftlich getroffen werden.

Unterbleibt eine schriftliche Honorarvereinbarung in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit der Auftragserteilung, so kann regelmäßig durch einen nachträgliche, auch schriftliche zusätzliche Honorarabrede kein höheres, als das Mindesthonorar verbindlich zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden!

Honorarvereinbarungen zwischen Mindest- und Höchstsatz können nur durch Wahrung des Schriftformerfordernisses begründet werden! Dieses ist dann eingehalten, wenn beide Parteien die Honorarabrede auf einer Urkunde unterzeichnen. Wechselseitige Unterzeichnung auf jeweils der für die andere Partei bestimmte Ausfertigung genügt.

Honorarvereinbarungen zwischen Mindest- und Höchstsatz können unter Beachtung der §§ 4, 6 HOAI auch im Wege der Vereinbarung eines Pauschalhonorares oder Zeithonorares abgeschlossen werden. Wirksamkeitsvoraussetzung ist jedoch auch hier, dass diese bezogen auf die jeweils auszuführenden Leistungen honorarmäßig zwischen Mindest- und Höchstsatz liegen.

2. Vereinbarungen von Honorar unterhalb des Mindestsatzes:

Der Ausnahmetatbestand des § 7 Abs. 3 HOAI ist in der Fassung der HOAI 2009 nun weiter gefasst, da „Ausnahmefälle“, die eine Unterschreitung der Mindestsätze ermöglichen, schon dann vorliegen, wenn aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalles unter Berücksichtigung des Zwecks der Mindestsatzregelung ein unter den Mindestsätzen liegendes Honorar angemessen erscheint.
Dies ist immer dann der Fall, wenn enge Bindungen rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer und / oder persönlicher Art gegeben sind. Ein Ausnahmefall soll nunmehr auch dann angenommen werden können, wenn eine ständige Geschäftsbeziehung zwischen den Parteien besteht, z. B. ein Rahmenvertrag zwischen einem Unternehmen und einem Architekten besteht. Da häufig laufende Geschäftsbeziehungen zwischen Architekten und Ingenieuren bestehen - etwa in Form einer Zusammenarbeit auf Subplanerbasis – werden künftig sehr viel öfter Ausnahmetatbestände mit zulässiger Mindestsatzunterschreitung vorliegen, als die bislang der Fall war.

3. Nachträgliche Anpassung des Honorars:

Ändert sich der beauftragte Leistungsumfang auf Veranlassung des Auftraggebers während der Laufzeit des Vertrages mit der Folge einer Änderung auch der anrechenbaren Kosten, ist die dem Honorar zugrundeliegende Vereinbarung nach § 7 Abs. 5 HOAI durch – wiederum -schriftliche Vereinbarung anzupassen.

Grundlage für die Abrechnung ist nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 HOAI die Kostenberechnung bzw. eine Baukostenvereinbarung bei Auftragserteilung. Soweit sich später Änderungen zu den anrechenbaren Kosten ergeben, die auf einen vom Auftraggeber veranlassten, geänderten bzw. erweiterten Leistungsumfang zurückzuführen sind, soll die erforderliche Honoraranpassung nun durch § 7 Abs. 5 HOAI sichergestellt sein.

4. Bonusregelung:

Gemäß § 7 Abs. 7 Satz 1 HOAI ist für Kostenunterschreitungen, die unter Ausschöpfung technisch – wirtschaftlicher oder umweltverträglicher Lösungsmöglichkeiten zu einer wesentlichen Kostensenkung ohne Verminderung des festgelegten Standards führen, ein Erfolgshonorar schriftlich zu vereinbaren, dass bis zu 20 % des vereinbarten Honorars betragen kann.

Voraussetzung für eine Nutzung dieser Regelung ist eine detaillierte Bestimmung der Bemessungsfaktoren, wie der ursprüngliche Kostenansatz, der vertraglich festgelegter Standard, die Ausstattung oder die Berechnung des Bonushonorars. Die praktische Umsetzung dieser Regelung erscheint sehr schwierig.

5. Malus-Regelung

Gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 HOAI ist in Fällen einer Überschreitung der einvernehmlich festgelegten anrechenbaren Kosten eine Regelung möglich, wonach ein Malus-Honorar in Höhe von bis zu 5 % des Honorars vereinbart werden kann. Es bedarf jedoch zumindest einer eindeutigen vertragsstrafenbezogenen Vereinbarung der Parteien, wobei auch ein Verschuldenserfordernis für den Fall nicht gehöriger Erfüllung des Vertrages berücksichtigt werden sollte. Bei dieser Vereinbarungsvariante bestehen für den Architekten erhebliche Risiken, insbesondere im Zusammenhang mit der Verknüpfung einer Baukostenvereinbarung im Sinne des § 6 Abs. 2 HOAI.

Grundlagen des Honorars

Kostenberechnungsmodell:

Die HOAI 2009 geht systematisch davon aus, dass die Honorarabrechnung nicht mehr auf der Basis von Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenanschlag und Kostenfeststellung erfolgt. Die Leistungsbilder sehen die Abrechnung durchgängig auf der Grundlage der in Leistungsphase 3 zu erstellenden Kostenberechnung vor. Diese ist deshalb auch Basis für die Abrechnung aller weiteren Leistungen nachfolgender Leistungsphasen. Soweit sich dort Änderungen ergeben sind diese über § 3 Abs. 2 Satz 2 bzw. § 7 Abs. 5 HOAI zu berücksichtigen.

Kostenvereinbarungsmodell:

Daneben sieht die HOAI 2009 die Möglichkeit vor, abweichend von der Abrechnung nach der Kostenberechnung auch eine Abrechnung nach Maßgabe einer Baukostenvereinbarung vorzunehmen. Voraussetzung hierfür ist nach § 6 Abs. 2 HOAI lediglich:

- Bei Auftragserteilung muss eine entsprechende Baukostenvereinbarung schriftlich zwischen den Parteien getroffen werden.
- Zulässig ist dies immer dann, wenn noch keine Planungen als Voraussetzung für eine Kostenschätzung oder Kostenrechnung vorliegen, was regelmäßig bei Beauftragung mit den ersten Leistungsphasen der Fall sein wird.
- Mit der Baukostenvereinbarung werden die anrechenbaren Kosten für das Bauvorhaben zwischen den Parteien vertraglich festgelegt.
- Von den Parteien sind nachprüfbare Baukosten der Baukostenvereinbarung zugrunde zu legen .

Grundlage der Honorarberechnung sind damit notwendigerweise anrechenbare Kosten, die von den Parteien nur vorhabensbezogen geschätzt wurden. Insoweit kommt es auch nicht entscheidend darauf an, dass die Vereinbarung später mit den Ergebnissen von Kostenschätzung oder Kostenberechnung übereinstimmt. Erforderlich ist lediglich, dass die Vertragspartner bei Auftragserteilung ausreichend klarstellen, auf welche Weise sie zu den zugrundegelegten Baukosten gelangt sind (BKI-Tabelle, Kostenermittlungen von Auftraggeber/Auftragnehmer, Referenzobjekte usw.). Entsprechende Vereinbarungen sind denknotwendig daher nur bis zum Abschluss der Leistungsphase 2 möglich.

Beim Baukostenvereinbarungsmodell ist es auch möglich, Honorare unterhalb der Mindestsätze durch zu gering vereinbarte anrechenbaren Kosten zu generieren. Dies ist jedoch vom Verordnungsgeber berücksichtigt worden, da die Honorare gerade von den tatsächlichen Herstellungskosten abgekoppelt werden sollten.

Pauschalhonorare:

Die Vereinbarung von Pauschalhonoraren ist auch weiterhin zulässig, soweit sich diese innerhalb der Grenzen des § 7 Abs. 1 HOAI, also zwischen Mindest- und Höchstsatz bewegen.

Zeithonorare:

Die Abrechnung von Zeithonoraren ist ebenfalls weiterhin zulässig. Wo jedoch vorrangig über § 6 Abs. 1 Satz 1 HOAI, unter Zugrundelegung der Leistungsbilder bzw. Leistungsphasen abzurechnen ist, müssen sich die Zeithonorare – ähnlich wie Pauschalhonorare – zwischen Mindest- und Höchstsatz bewegen, so dass auch hier gegebenenfalls Kontrollberechnungen zu erfolgen haben, um den zulässigen Rahmen nicht zu unter- oder überschreiten.

5. Änderungs-, Zusatz- und Mehrleistungen:

Nach § 7 Abs. 5 ist eine dem Honorar zugrunde liegende Vereinbarung durch gesonderte zusätzliche schriftliche Vereinbarung anzupassen.

Voraussetzung ist, dass sich der beauftragte Leistungsumfang auf Veranlassung des Auftraggebers während der Laufzeit des Vertrages mit der Folge von Änderungen der anrechenbaren Kosten ändert, sodass auch die dem Honorar zugrunde liegende Vereinbarung angepasst werden muss. Anzupassen ist damit entweder die schriftliche Honorarvereinbarung, die Honorargrundlage Kostenberechnung, das Pauschalhonorar oder die Baukostenvereinbarung. Eine Änderung des Zuschlags bei Leistungen im Bestand sollte ebenfalls zulässig sein.

Eine Schwellwert für die Änderung soll bei 1-5 % liegen, wobei Änderungen in beide Richtungen, d.h. vom Auftraggeber ebenso wie von Architekten / Ingenieuren, also Änderungen nach oben und unten verlangt werden können.

Berechnung des Honorars

Anrechenbare Kosten, § 4 HOAI:

Die anrechenbaren Kosten sind nach fachlich allgemeinen anerkannten Regeln der Technik oder nach Verwaltungsvorschriften (Kostenvorschriften) auf der Grundlage ortsüblicher Preise zu ermitteln.

Für die Honorarberechnung einschlägig ist dabei vorrangig die Kostenberechnung. Allerdings ist der Architekt / Ingenieur unter Zugrundelegung der Leistungsbilder aus Teilen 3 und 4 der HOAI verpflichtet, für den Auftraggeber eine Kostenschätzung, einen Kostenanschlag und eine Kostenfeststellung zu erstellen.

Bei Anfertigung der Kostenschätzung sind die Gesamtkosten nach Kostengruppen bis zur ersten Ebene der Kostengliederung, bei Anfertigung der Kostenberechnung die Gesamtkosten nach Kostengruppen bis zur zweiten Ebene der Kostengliederung zu ermitteln, § 2 Nr. 13 und 14 HOAI.

Abzustellen ist auf ortsübliche Preise. Dies gilt auch dann, wenn der Auftraggeber selbst Lieferungen oder Leistungen übernimmt, Lieferungen oder Leistungen gegen Rechnungen ausgeführt oder vorhandene oder beschaffte Baustoffe oder Bauteile eingebaut werden.

Leistungsbilder, §§ 3, 8 HOAI:

Die Honorare für Beratungsleistungen aus Anlage 1 zur HOAI 2009 sind unverbindlich und damit frei zu vereinbaren, § 3 Abs. 1 Satz 2 HOAI.

Die sonstigen Honorare für Leistungen der Teile 2 bis 4 sind grundsätzlich verbindlich geregelt, § 3 Abs. 1 Satz 1 HOAI.

Die zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrages im Allgemeinen erforderlichen Leistungen sind über Leistungsbilder erfasst und abzurechnen, die sogenannten Grundleistungen, § 3 Abs. 2 Satz 1 HOAI.

Besondere Leistungen sind in der Anlage 2 zur HOAI aufgeführt, wobei die Benennung nicht abschließend ist. Honorare für besondere Leistungen können frei vereinbart werden, § 3 Abs. 3 HOAI.

Änderungs- und Zusatzleistungen, die wohl wie §§ 1, 2 VOB/B zu verstehen sind, sollen von den Leistungsbildern nicht unmittelbar erfasst und deshalb hinsichtlich der Honorierung frei zu vereinbaren sein. Entsprechende Änderungs- und Zusatzleistungen unterliegen damit der freien Honorarvereinbarung. Kommt keine wirksame Honorarvereinbarung zustande, wird im Zweifel auf § 632 Abs. 2 BGB abzustellen und die übliche Vergütung zu ermitteln sein.

Im Zusammenhang mit den Leistungen ist von Bedeutung, dass deren Wirtschaftlichkeit vom Architekten / Ingenieur in besonderer Weise beachtet werden muss, § 3 Abs. 6 Satz 2 HOAI. Die Regelung ist nicht nur beschränkt auf die Leistungsbilder des Teils 2 sondern – bedingt durch ein redaktionelles Versehen – auf alle Leistungsbilder der HOAI zu erstrecken.

Das Ergebnis jeder Leistungsphase ist künftig auch mit dem Auftraggeber zu erörtern, § 3 Abs. 8 HOAI. Nach Beendigung einer jenen Leistungsphase muss deshalb künftig ein entsprechender Erörterungstermin durchgeführt werden. Insoweit kann verhindert werden, dass der Architekt / Ingenieur mit seinen Leistungen „vorprescht“. Es ist sinnvoll, die jeweiligen Ergebnisse für beide Parteien einheitlich zu dokumentieren.

Honorarzone, § 5 HOAI:

Bei der Objekt- Bauleit- und Tragwerksplanung werden auch zukünftig fünf Honorarzonen zugrundegelegt.

Diese sind anhand der Bewertungsmerkmale in den Honorarregelungen der jeweiligen Leistungsbilder der Teile 2 bis 4 zu ermitteln. Regelbeispiele ergeben sich ergänzend aus den Objektlisten, die als Anlage 3 der HOAI beigefügt sind, § 5 Abs. 4 HOAI.

4. Umbauzuschlag, § 35 HOAI:

Eine einschneidende Neuregelung der neuen HOAI war es, den erhöhten Planungs- und Objektüberwachungsaufwand bei Umbauten und Modernisierungen anders als bisher zu regeln. Während systematisch richtig diejenigen Objektkosten, die mit in die Planung und Überwachung einbezogen werden müssen, über § 10 Absatz 3 HOAI (alte Fassung) als vorhandene Bausubstanz in die Honorarbasis mit einbezogen wurden, ist dies nach der Änderung der HOAI nicht mehr der Fall.

Als Ausgleich hat die HOAI zwei Neuregelungen vorgesehen. Bereits ab der Honorarzone II wird nunmehr der Umbauzuschlag gewährt. Voraussetzung ist auch nicht mehr, dass ein wesentlicher Eingriff in die Konstruktion oder den Bestand eines Objektes vorliegen muss, da in Abweichung von § 3 Ziffer 5 HOAI (alte Fassung), § 2 Ziffer 6 HOAI jetzt Umbauten bereits ohne wesentlichen Eingriff in die vorhandene Konstruktion oder den Bestand definiert.

Die Beschränkung des Höchstzuschlages auf ehemals bis zu 33 Prozent ist geändert worden auf nun 80 Prozent.

Nach Tabellen Sachverständiger ist der Umbauzuschlag so zu berechnen, dass der Mindestzuschlag von 20% mit dem Anteil der vorhandenen Bausubstanz zu addieren ist, z.B. also 20% Mindestzuschlag zuzüglich 20% vorhandene Bausubstanz, ergibt einen Umbauzuschlag von 40%.

Exkus: Teilabnahme

Die in zahlreichen Architektenverträgen vorgesehene Teilabnahme nach Abschluss der Leistungen der Leistungsphase 8 ist trotz eines entgegenstehenden Urteils des OLG Schleswig keine unzulässige Verkürzung der Gewährleistungsfrist. Der BGH bezeichnet eine
derartige Regelung als interessengerecht.

Problematisch sei allerdings, dass die Leistungen der Leistungsphase 8 noch in die Leistungsphase 9 hineinreichen könnten. Damit fehle es an einem markanten Zeitpunkt für die Teilabnahme – Abschluss der Leistungsphase 8 – und drohe zudem, schlicht vergessen zu werden.

Fraglich ist auch, welche Leistungen bei Überschneidung mit der Leistungsphase 9 nun teil - abgenommen werden.

Die Regelung im Vertrag muss daher eindeutig und nicht etwa zeitbezogen formuliert sein, da sonst nicht teilabnahmefähige Leistungen der Leistungsphase 9 vertraglich erfasst sein könnten und die gesamte Regelung wegen Intransparenz unwirksam machen könnten. Es muss sich aus der vertraglichen Vereinbarungen klar und eindeutig ergeben, welche Leistungen zu welchem Zeitpunkt abgenommen werden sollen.

Nürnberg, im Dezember 2011

Thomas Schieder
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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